Eksmisja to proces, który może budzić wiele obaw zarówno u właścicieli, jak i u najemców. Warto jednak zaznajomić się z jego szczegółowymi etapami oraz prawami przysługującymi lokatorowi. Poniższy tekst przybliży procedurę, przedstawi najważniejsze uprawnienia i omówi możliwe formy ochrony przed wydaniem na bruk.

Przyczyny i podstawy prawne wszczęcia postępowania eksmisyjnego

Proces eksmisji od strony formalnej opiera się na przepisach zawartych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksie postępowania cywilnego. Właściciel nieruchomości, aby uzyskać tytuł wykonawczy do eksmisji, musi wykazać, że doszło do naruszenia warunków umowy najmu lub innych przepisów.

Podstawowe przesłanki eksmisji

• Niezapłacenie czynszu i opłat związanych z korzystaniem z lokalu (czynsz zaległy przez co najmniej trzy czynsze)
• Utrwalone nierozliczone szkody w lokalu
• Używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem
• Zakłócanie spokoju lub naruszanie porządku domowego
• Rozwiązanie umowy najmu bez opróżnienia lokalu

W przypadku gdy lokator nie reaguje na wezwane do zapłaty czy usunięcia szkód pisma, właściciel może złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego.

Etapy postępowania sądowego

Procedura eksmisyjna składa się z kilku kolejnych faz, które musi przeprowadzić zarówno właściciel, jak i sąd oraz komornik. Każdy z tych etapów trwa określony czas i podlega ścisłym regulacjom.

Pozew i rozprawa

• Pozew o eksmisję: zawiera żądanie opróżnienia lokalu i wydania go właścicielowi
• Wniosek o przyznanie odszkodowania za okres bezumownego korzystania
• Rozprawa: sąd ocenia dowody, przesłuchuje strony i może zarządzić mediację

Warto wiedzieć, że sąd może wydać wyrok nakazujący eksmisję z zastrzeżeniem, iż lokator zostanie przeniesiony do lokalu socjalnego, jeśli spełnione są ustawowe warunki.

Wyrok i tytuł egzekucyjny

• Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu
• Tytuł wykonawczy: po prawomocnym wyroku właściciel uzyskuje zezwolenie na dalsze działania
• Możliwość wniesienia apelacji – lokator ma prawo odwołać się w 14 dni od doręczenia wyroku

Jeżeli odwołanie nie zostanie złożone lub sąd apelacyjny utrzyma wyrok w mocy, właściciel kieruje wniosek do komornika o wykonanie eksmisji.

Rola komornika i wykonanie eksmisji

Egzekucja eksmisyjna należy do zadań komornika sądowego. Istotne jest, aby całość czynności odbyła się zgodnie z przepisami, z poszanowaniem godności i praw lokatora.

Przygotowanie do czynności egzekucyjnych

• Komornik wyznacza termin egzekucji z minimum dwutygodniowym wyprzedzeniem
• Może wezwać strony do próby polubownego porozumienia lub zawarcia układu
• Zapewnienie ochrony policji lub straży miejskiej w razie oporu lokatora

W dniu wykonania komornik sporządza protokół opróżnienia lokalu i wydania go właścicielowi. Lokator ma prawo zabrać mienie, lecz powinien to zrobić przed rozpoczęciem czynności.

Prawa lokatora i środki ochronne

Lokator nie pozostaje pozbawiony wsparcia prawnego. W zależności od sytuacji, może skorzystać z różnych form ochrony, które mają na celu zapobieganie bezdomności i łagodzenie skutków eksmisji.

Mieszkanie socjalne i zamienne

• Prawo do lokalu socjalnego – jeśli eksmisja grozi bezdomnością
• Wniosek o przydział mieszkania zamiennego – w przypadku, gdy lokal wyłączony z eksploatacji
• Szczególne zasady dla osób niepełnosprawnych, rodzin z dziećmi i osób starszych

Gmina jest obowiązana zapewnić lokal socjalny, jeżeli lokator nie ma innego miejsca zamieszkania, a eksmisja następuje z przyczyn nieleżących wyłącznie po jego stronie.

Ulgowe formy zapłaty i mediacja

• Ugoda z właścicielem – rozłożenie zadłużenia na raty
• Mediacja sądowa – próba dojścia do kompromisu przed egzekucją
• Interwencja organizacji pozarządowych i ośrodków pomocy

Dzięki mediacji strony mogą wypracować rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony, co często ułatwia uniknięcie eksmisji.

Obowiązki właściciela w procesie eksmisji

Właściciel również ma obowiązki związane z przestrzeganiem przepisów i godności człowieka. Niewłaściwe postępowanie może skutkować roszczeniami odszkodowawczymi.

Zakaz samowolnego wyrzucania

• Nie można usuwać lokatora lub jego rzeczy na własną rękę
• Bez wyroku sądu i udziału komornika każdy akt próbujący przyspieszyć eksmisję jest nielegalny

Zapewnienie procedury prawnej

• Dołączenie wszystkich dokumentów do pozwu: potwierdzenie wezwań, stwierdzenie szkód, umowa najmu
• Terminowe wnoszenie opłat sądowych
• Poszanowanie poufności i bezpieczeństwa lokatora podczas czynności komorniczych

Właściwe prowadzenie postępowania minimalizuje ryzyko unieważnienia tytułu wykonawczego przez sąd wyższej instancji.

Alternatywy dla eksmisji

Coraz częściej praktykowane są rozwiązania niekonwencjonalne, mające na celu zachowanie stabilności mieszkaniowej i ograniczenie kosztów społecznych.

Wolontariat mieszkaniowy

• Powierzenie lokalu organizacji społecznej, która zarządza nim i pobiera czynsz
• Wsparcie lokatora w procesie wychodzenia z kryzysu finansowego

Programy socjalne

• Dotacje celowe na spłatę zaległości czynszowych
• Szkolenia z zarządzania budżetem domowym
• Wsparcie psychologiczne i prawne

Dzięki takim inicjatywom zarówno gmina, jak i organizacje pozarządowe starają się zapobiegać narastającemu problemowi bezdomności i wspierać osoby zagrożone utratą mieszkania.