Współwłasność to instytucja prawa cywilnego regulująca relacje między kilkoma osobami będącymi współwłaścicielami tej samej rzeczy lub praw. Zagadnienie to dotyczy zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych, a także praw majątkowych. Poniższy artykuł przybliża kluczowe zasady, formy oraz mechanizmy rozwiązywania sporów, jakie dotyczą współwłasności.

Geneza i definicja współwłasności

Pojęcie współwłasności wywodzi się z rzymskiego prawa rzeczowego, gdzie wyróżniano współwłasność łączną oraz udziałową. Współcześnie Kodeks cywilny posługuje się terminem współwłasność mając na uwadze sytuację, gdy więcej niż jedna osoba posiada zdolność do wykonywania uprawnień właścicielskich wobec tej samej rzeczy.

Współwłasność łączna (communio) charakteryzuje się brakiem wyodrębnionych udziałów; współwłaścicielom przysługuje prawo do całości przedmiotu, jednak działają na zasadzie jednomyślności przy wykonywaniu prawa własności. Z kolei współwłasność udziałowa wyróżnia poszczególne części ułamkowe (udziały), które można precyzyjnie określić w stosunku liczbowym. To właśnie ta forma jest najczęściej stosowana w obrocie nieruchomościami.

Definicja współwłasności zawarta w art. 195 Kodeksu cywilnego wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z rzeczy i pobierania pożytków w granicach swojego udziału, chyba że umowa stanowi inaczej.

Formy współwłasności i zasady ich funkcjonowania

Współwłasność łączna

Ten typ współwłasności występuje najczęściej w spadkach czy majątkach wspólnych małżonków. Cechuje ją:

• brak podziału na udziały,
• konieczność jednomyślności przy decyzjach o rozporządzaniu przedmiotem,
• ograniczone prawo do samodzielnego korzystania.

W praktyce często prowadzi to do paraliżu decyzyjnego, gdyż każdy z współwłaścicieli może zablokować czynność prawą dotyczącą przedmiotu wspólnego.

Współwłasność udziałowa

Ta forma jest dominująca w obrocie nieruchomościami. Każdy właściciel ma określony ułamek całości: np. 1/2, 1/3 lub 2/5. Korzystanie z rzeczy może odbywać się:

• proporcjonalnie do udziałów,
• umownie — gdy współwłaściciele zawrą porozumienie.

Dodatkowo przepisy przewidują, że nakłady poczynione przez jednego współwłaściciela mogą zostać uwzględnione przy rozliczeniu kosztów utrzymania rzeczy wspólnej.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli

Podstawowe uprawnienia oraz obowiązki współwłaścicieli wynikają bezpośrednio z przepisów prawa cywilnego oraz z zawartych między nimi umów. Do najważniejszych należą:

• Prawo korzystania z rzeczy i pobierania pożytków (art. 205 k.c.).
• Prawo zarządu — każdy może dokonywać czynności zwykłego zarządu, jeżeli przepisy nie stanowią inaczej (art. 206 k.c.).
• Obowiązek naprawy szkód powstałych z winy współwłaściciela lub osób, za które ponosi on odpowiedzialność.
• Podział wydatków związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności.

Istotne jest, że część czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż, obciążenie hipoteką) wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W razie braku porozumienia można wystąpić do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności.

Niewywiązywanie się z obowiązków, takich jak udział w kosztach utrzymania, może skutkować roszczeniem regresowym ze strony pozostałych współwłaścicieli.

Rozwiązywanie sporów i zniesienie współwłasności

Gdy współwłaściciele nie osiągną porozumienia, kluczową rolę odgrywa procedura sądowa. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• podział fizyczny – gdy przedmiot pozwala na wyodrębnienie części odpowiadających wartości udziałów,
• przydział – sąd przydziela rzecz jednemu ze współwłaścicieli, nakazując spłatę pozostałych,
• sprzedaż – przeprowadzenie licytacji komorniczej lub umownej, z podziałem sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Podczas zniesienia współwłasności sąd kieruje się przede wszystkim zasadą słuszności i proporcjonalności w odniesieniu do udziałów. Złożoność procedury powoduje, że często rekomendowane jest zawarcie polubownego porozumienia już na etapie mediacji.

Wskazane jest, by przed wszczęciem postępowania sądowego współwłaściciele rozważyli alternatywne metody rozwiązania konfliktu, takie jak mediacja lub arbitraż, co może ograniczyć koszty i przyspieszyć cały proces.